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          1. 京滬租房新政,“二房東”成眾矢之的

            2023-03-08 09:02:56  來源:《法制與新聞》雜志

            擁擠的空間,混亂的管理,讓群租房充滿安全隱患

            文/特約撰稿  王峰

            劉芳(化名)一想起曾經的群租經歷就感到不舒服。2020年夏天,劉芳大學畢業,囊中羞澀的她選擇了一間價格便宜的群租房。

            “因為在附近上班,正好公交車可以直達,所以就租在了那里。住進來時不太覺得,后來真是后悔,墻上有一塊用透明膠黏著的木板子,到了冬天才發現,原來房東把外墻打穿了,主要是為了放我房間的空調外機,因為這間房是餐廳隔出來的,根本沒有放外掛機的地方?!眲⒎颊f。

            到了冬天,冷風呼呼地灌進房間,凍得劉芳晚上難以入睡。租房協議一年期滿后,劉芳便逃離了那里。

            但劉芳畢竟剛剛工作,積蓄不多,所以那次搬家也只是從一間群租房搬到了另一間群租房。

            “新家的居住環境同樣不盡如人意。網上看圖片挺干凈的,但是住進來后心里沒有安全感,時刻擔心自己的東西被偷,經常有新人來住,還有就是洗澡不方便,幾個人只有一個熱水器,大家都是輪流洗,特別是在夏天,后半夜兩三點都可以聽見洗澡的聲音?!眲⒎颊f。

            近年來,住房租賃市場發展迅速,已成為更多市民特別是新市民實現住有所居的重要途徑。但是,龐大的住房租賃規模和復雜的住房租賃關系引發了大量矛盾糾紛,涉住房租賃類訴求居高不下,“黑中介”“隔斷房”“甲醛房”問題屢禁不止,“二房東”跑路、“蛋殼爆倉”、哄抬租金、發布虛假房源等亂象時有發生。

            2020年9月7日,住房和城鄉建設部發布了《住房租賃條例(征求意見稿)》,時至今日,正式文件尚未出臺。但北京和上海的地方條例已率先落地。

            2022年11月23日,《上海市住房租賃條例》正式通過,這是國內第二部由地方出臺的住房租賃條例。2022年9月1日,《北京市住房租賃條例》剛剛施行。

            上海和北京兩地條例均包括群租整治、住房租賃企業管理、合同網絡備案和保障性租賃住房建設等內容,有望為“群租”“二房東”亂象治理增添法治手段。但不容忽視的是,住房租賃亂象治理不會一蹴而就,十幾年來多次運動式治理雖有短期成果,但長效治理機制仍未建立,需要隨著新治理理念、新治理手段而不斷豐富,常態化治理城市暗角。

            北京郊區一座群租樓內擁擠雜亂的樓道。(圖/VCG)

            群租房內隱患重重

            M公寓曾是東部沿海一座經濟發達城市的知名建筑,被稱為當地“漂泊者第一站”。這是因為,M公寓是當地一座群租樓,M公寓共39層,房源1594套,其中曾有近一半對外出租,在入住高峰期,M公寓的人口達到兩萬人左右,相當于一個普通鄉鎮的人口總量。

            但2021年4月,M公寓的高層群租房區域突發火災,火災引發了社會輿論對公寓治安狀況的廣泛關注。

            武漢市一所高校的社會學博士生吳琦(化名)曾對湖北省武漢市某區的群租房做過社會調查。當地高校眾多,租房者大多為剛參加工作的年輕人,年齡大多在20至35歲,特別是剛畢業不久的大學生以及附近寫字樓或產業園的上班人員或創業者等,約占到整個群租房租客總體數量的70%。

            從調查結果顯示,租房者經濟能力較弱,大多月收入在4000至6000元,他們選擇群租房主要是考慮到經濟實惠。而且他們大多工作流動性較大,一旦涉及工作變動,就有可能選擇更換居住地,所以更愿意選擇價格相對較低的群租房。

            但從租房滿意度來看,吳琦的調查顯示,三分之一的租房者感覺居住環境“一般”,超過10%覺得“很差”。

            群租房可以分為三類:“上下鋪”型、“隔斷間”型、“N+1”型。吳琦發現,這些群租房的租金也各不相同,其中“上下鋪”型最為便宜,一般在300至500元/每月,也可以按天支付,20至40元/每天?!案魯嚅g”型的租金主要依據房間的面積大小,一般原主臥帶獨衛的可以租到每月1100至1500元,次臥一般在每月800至1000元左右,而像改造后的廚房、餐廳這種空間相對較小、沒有窗戶、采光較差、形狀怪異的房間則在每月600至700元不等?!癗+1”型群租房因其房屋面積相對而言會大一些,有的還帶廚房陽臺等公用空間,所以租金在每月1000至1800元不等。

            上海市城市管理精細化工作推進領導小組辦公室工作人員曾在2022年初撰文介紹,上海的群租現象呈現“全市覆蓋、局部集中、差異共存”的特點。群租區域主要有三大塊:一是中心城區老舊居住小區和中低檔商品房小區、交通便捷的街道和部分中高檔小區;二是城郊接合部,特別是鄉村農民集中居住小區;三是商鋪、飯店、娛樂場所、工廠、工業園區周邊的“集體宿舍”區。

            擁擠的空間、混亂的管理,讓群租房充滿安全隱患。據報道,2021年1月6日,上海市浦東新區某出租屋內因電動車電瓶違規充電,電器線路故障引發火災,造成人員傷亡。同年7月29日,黃浦區某小區一間住了8人的出租屋,深夜電動自行車充電過程著火引發火災。

            2018年10月,北京市大興區人民法院判決一名房東賠償90多萬元,中介公司賠償25萬多元。該判決源于一起群租房里發生的死亡事件。2016年4月,死者和房東及房屋中介公司簽訂房屋租賃合同,租金每月1200元,同住的還有其他租戶。同年7月15日,租戶在房屋內洗澡時,因電熱水器漏電而觸電身亡。

            2018年夏天,北京市通州區梨園鎮一個群租房內,某男租房客將相鄰一房間內年輕女房客騙奸并致死。據報道,該男子是刑滿釋放人員,在梨園一帶當快遞員,和同來京的父母住在一起。他見女房客單獨在房間內,就以送快遞為名騙開門,然后進屋實施性侵并掐死對方。

            “二房東”的暴利生意

            群租產生巨大收益,因此滋生了“二房東”的灰色產業鏈。

            浙江溫州人老王2010年攜家帶口來到寧波,開了家小吃店。家里人少,租住的四居室空置了兩個房間,老王就將這兩個房間轉租。

            賺得第一桶金后,老王干脆搞起了“二房東”這個副業——一下子在周邊小區租下8套房,簡單裝修后再轉租給有需求的人。這8套房里,最大的200多平方米,可以隔成10間;最小的80平方米,可以隔成5間。

            老王介紹,每套房租期一般4年,裝修花費4萬元多,頭兩年撈本,后兩年賺錢。以80平方米的房子為例,租來每月2800元,分隔后租金有5200元,差價接近一個月的房租。

            “二房東”的生意經,房東同意嗎?老王介紹,一般來說,都是經過原房東同意才租出去的。但房東一般會要求不能破壞房屋結構,不能在墻里藏線,水管、電線必須在墻外,空調洞不能隨便打。

            長租公寓的本質也是“二房東”,即運營方與業主簽下長期租約,再把公寓轉租給租戶。

            “當‘二房東’出現經營問題時,往往在房東和租客之間造成大量的糾紛,激化矛盾,我身邊的朋友就出現過這樣的情況?!鄙虾J腥舜蟠碲w雪平在上海市十五屆人大常委會第46次會議舉行期間對媒體表示,租房中的這些糾紛很多源于“二房東”的出事,也就是租賃企業資金鏈斷裂、難以為繼。

            長租公寓這一業態,正是為迎合大城市激增的租房需求而催生出來的。2011年前后,第一批企業開始探索長租公寓的經營模式,自如友家、蛋殼公寓、青客公寓、優客逸家等相繼成立,到2014年末,行業內數得上名字的長租公寓品牌已經接近30家。2017年前后,隨著資本持續涌入,長租公寓站上風口。

            隨后因疫情,租房需求減少,長租公寓出現資金缺口,為了支撐業務運行,有的企業繼續擴張,用新收取的租金抵償之前的欠款。2020年前后,長租公寓頻頻出事、跑路現象,蛋殼、青客等企業都未能幸免。

            出現矛盾后,一些房東通過停水、斷電、斷網,甚至是直接將租戶的物品扔出房子、更換門鎖等粗暴方式驅趕租戶,而租客很多是新就業的大學畢業生等群體,不少人因此陷入窘境。

            法律層面上加強監管

            多年來,各地一直在建立制度、加強執法,治理住房租賃亂象。

            《商品房屋租賃管理辦法》于2011年2月1日起施行,明確對“二房東”進行規制,其中規定,承租人轉租房屋,應當經出租人書面同意。承租人未經出租人書面同意轉租的,出租人可以解除租賃合同,收回房屋并要求承租人賠償損失。

            《商品房屋租賃管理辦法》還規定,出租住房應當以原設計的房間為最小出租單位,對于分割房屋出租的行為,最高可處以3萬元罰款。

            2013年,北京市印發《關于公布我市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》(以下簡稱《通知》),對社會關注的群租問題首次給出明確標準界定。根據《通知》規定,北京出租房屋人均居住面積不得低于5平方米,每個房間居住的人數不得超過兩人,有法定贍養、撫養、扶養義務關系的除外。規定中的“每個房間”除了臥室,還包括客廳。

            上述《通知》同時要求,應當以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位,不得改變房屋內部結構分割出租,不得按床位等方式變相分割出租;廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等不得出租供人員居住。

            近日京滬兩地的最新立法再次祭出重拳?!渡虾J凶》孔赓U條例》明確:廚房、衛生間、陽臺、貯藏室以及其他非居住空間不得單獨出租用于居住。針對“二房東”,《上海市住房租賃條例》也明確,個人以營利為目的轉租房達到規定數量,需依法辦理登記。

            《北京市住房租賃條例》明確了出租住房條件,規定房屋應當符合安全規定,具備基本居住條件,不得打隔斷分割出租,不得將起居室單獨出租等。明確實行區域差異化管理,首都功能核心區內禁止出租短租住房。對集中出租住房達到規定數量以及單位承租住房供本單位職工居住的,明確安全管理責任。

            對于“二房東”整治問題,《北京市住房租賃條例》規定個人轉租住房超過規定數量的,應當依法申請辦理市場主體登記,并明確法律責任;同時,為避免形成“資金池”,規定押金托管和租金監管措施,并設定相應處罰。對金融機構發放租金貸款以及貸款額度、貸款期限、發放貸款的頻率作了規定。對房地產經紀機構提出規范從業要求,規定其不得開展住房轉租經營業務,不得賺取租金差價。

            北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥認為,傳統的租房市場亂象將在法律層面進行更嚴格的監管和處罰,有利于進一步凈化市場環境,引導房東、租客群體在出租、租房時甄別真偽,選擇有資質、更正規的住房租賃企業,保障自身合法權益。

            以往,對租房亂象的治理主要依賴專項行動。M公寓火災事故發生后,地方有關部門成立了整治專班,通過采取一系列雷霆措施,迅速取得了社區空間的支配權。

            這些措施包括:對社區物理空間格局進行重組,對不符合標準的群租房由政府雇傭工人免費幫助拆除;處罰一批行為違法的租客(涉嫌嫖娼、吸毒等)、拒不整改的房東、“二房東”和房屋中介,并將相關處罰情況向全公寓住戶公告;營造濃厚的宣傳氛圍,通過在公寓內懸掛條幅、張貼警示欄等方法,增強居民自我防范意識。

            如今,更重要的長效機制也陸續建立?!渡虾J凶》孔赓U條例》創設性地提出“住房租賃交易資金監管專用賬戶”。根據法規,如果一家長租公寓需向租客提前收取6個月的租金,就要將部分資金存入該賬戶,交由第三方監管。還明確住房租賃企業向承租人一次性收取租金超過三個月的部分,以及收取押金超過一個月租金的部分,應當存入賬戶。

            新技術的應用讓治理更智能、更精準。華涇鎮位于上海市徐匯區南部,鎮內常住人口約7.4萬人,戶籍人數4萬人。這里拆遷安置小區多、人口導入多、流動人口比例高,為“二房東”的生存提供了空間,群租問題一度成為華涇社區治理的“老大難”,部分小區的群租現象反復治理,卻反復回潮。

            2020年初,華涇鎮在某小區開展試點,以整治群租亂象為突破口,借助城運中心的GIS平臺,疊加社區三維模型,構筑社區數字孿生底座。通過“一網統管”和徐匯“匯治理”等既有平臺,華涇鎮自主開發群租整治場景,前期通過數據導入獲取房屋的用水、用電等數據,后續則通過安裝智能傳感設備,自動采集房屋的水電數據。

            這些數據接入“一網統管”后,通過即時追蹤與對比分析,能識別疑似群租場景,再結合社區工作人員上門確認,基本實現群租“發現——核實——整改——處置”的閉環管理。

            M公寓也通過“碼上治理”的方式實現了對出租與承租行為的準確監控,比如,以張貼在房門上的“橙碼”和“綠碼”作為出租房屋和未出租房屋的區分依據,租客入住要掃房門上的二維碼登記信息等。

            隨著群租房等城市暗角被清退,人們不由得擔心,這是否會減少租房市場供給,抬高房租價格,侵害困難人群利益?

            整治群租亂象的同時,也要加大住房供給力度,實現疏堵結合?!渡虾J凶》孔赓U條例》明確,將在高校、園區、軌道交通站點周邊等集中供應保障性租賃住房。

            《北京市住房租賃條例》明確要合理規劃租賃住房供給規模,將租賃住房納入住房發展規劃,擴大保障性租賃住房供給。多渠道增加租賃住房供給,鼓勵按規定利用非居住存量土地建設租賃住房或者將非居住存量房屋改建為租賃住房,明確集體建設用地上租賃住房的建設和農村宅基地上閑置住房可依法出租。

            “十四五”規劃綱要明確指出,要有效盤活存量住房資源,有力有序擴大城市租賃住房供給,完善長租房政策,逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利;加快住房租賃法規建設,加強租賃市場監管,保障承租人和出租人的合法權益。

            住房租賃,本質上是市場行為?!凹纫U铣凶馊说臋嘁?,也要考慮出租方的利益,尋求最佳平衡點?!鄙虾J腥舜蟪墙ōh保委副主任委員魏蕊認為,除了根治群租頑疾,還要建起良性市場體系,吸引社會力量參與,滿足居民多層次居住需求。

            文章來源:《法制與新聞》雜志2023年2月上期

               編輯:周潔萌

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