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                  1. “成都打響取消物業第一槍”背后

                    2022-11-14 09:06:50  來源:《法制與新聞》雜志

                    從現有法律規定而言,業主要求取消物業公司的要求合理合法,但取消后,如何構建良好的業主自治管理模式值得思考

                    文/本刊記者  趙晨熙

                    作為業主安居樂業的“大管家”,業主都期望自己的小區能夠擁有一個負責任、服務好的物業公司。但近年來,物業公司和業主吵架,甚至大打出手的事件時見報端。

                    物業公司提供的服務應跟得上業主的合理訴求。(圖 / VCG)

                    近期,一則“成都打響取消物業第一槍,實行業主自治”的視頻再次引發網友共鳴,不少網友希望“鬧心”的物業公司能夠徹底消失。

                    “取消物業的呼聲不絕于耳,其根源在于物業公司提供的服務和業主的合理需求不匹配?!敝袊嗣翊髮W法學院教授劉俊海在接受本刊記者采訪時表示,對于雙方矛盾,不能一味回避,而是要鼓勵采取多種形式的物業管理方式。從現有法律規定而言,業主要求取消物業公司的要求合理合法,但取消后,如何構建良好的業主自治管理模式也是值得思考的問題。

                    “干啥啥不行收費第一名”

                    在“摸黑”開門近半個月后,家住北京市海淀區彰化路附近某小區的梁慧無奈之下和丈夫自行購買了燈泡,踩著家中的折疊梯子更換了樓道里的聲控燈。

                    “聲控燈早就壞了,每晚回家我都得借助手機照明開門?!绷夯鄱啻蜗蛐^物業反映這一問題,對方表示會盡快安排人手更換,豈料這一“盡快”竟等了半個月未果。

                    梁慧所居住的小區雖然并非高檔社區,但每年3000多元的物業費也并不算低?!半y道業主給物業公司交的這些錢,連買個燈泡都費勁嗎?”

                    記者在該小區內走訪后發現,像梁慧這樣對小區物業“有情緒”的業主不在少數。陳先生家廁所頂部的天花板漏水,查明樓上業主久未居住,水管老化漏水殃及自己家。陳先生求助物業,物業卻一直推脫。陳先生無奈自行和樓上業主協商,由對方出資聯系了維修隊對雙方的廁所進行了修復,并賠償了部分損失。

                    “服務找不著人,催交費卻是一門兒靈?!绷夯圩庥昧诵^的地下停車位,每年停車費6000多元,物業公司在還有一個多月到期時,就會不停打電話催繳,梁慧笑稱,每年只有這時候物業最積極,真是“干啥啥不行,收費第一名”。

                    “花樣換門禁意圖多收費”

                    如果說拿錢不辦事,性質已經很“惡劣”,那么在小區業主看來,個別物業公司巧立名目、意圖多收費的情況更是“罪加一等”。

                    在北京市民吳迪的家中有一個抽屜,打開后發現里面“收藏”的竟是眾多形狀各異的門禁卡,既有比較傳統的卡片樣式,也有相對洋氣的扁平鑰匙扣造型。

                    “這些都是已經‘廢棄’的門禁卡?!眳堑犀F在所使用的是一款藍色的圓形門禁卡,三個多月前剛更換的。

                    吳迪居住在北京市豐臺區某小區,據他透露,小區差不多每半年就要更換一次大門,這也意味著業主需要重新更換門禁卡,物業公司一戶只免費發放一個,其他都要單獨收費,一個門禁卡收費在20元左右,一般家庭至少要配備兩到三個。

                    記者注意到,有關小區物業門禁卡收費問題在全國各地并不鮮見。

                    山東濟南的劉先生也遭遇了此問題。記者查閱《山東省物業服務收費管理辦法》后注意到,其中第三十二條規定,物業服務企業對人員、機動車實行出入管理的,應當為業主、物業使用人免費配置必要的出入證(卡)。因遺失、損壞需要補辦的,可以適當收取工本費。

                    對此,小區物業公司相關負責人解釋稱,收取門禁卡工本費的原因是考慮到物業運營成本問題,因為該小區物業收費相較周邊小區費用較低,且門禁卡并非強制出售,而是由業主自愿購買,即便沒有購置門禁卡的業主也可以通過做登記等方式進入小區。

                    “沒有最糟,只有更糟!”記者在一些小區論壇中看到,吐槽物業問題的帖子下往往跟帖最多,問題則主要集中在物業服務差、亂收費等方面,然而廣大業主能做的似乎也僅僅是“吐槽”而已。

                    完善法規劃定清晰紅線

                    “物業服務質量高低不僅直接影響業主居家生活體驗,也會間接影響房產價值,可謂至關重要?!痹趧⒖『?磥?,物業和業主矛盾頻發,多數問題還是出在物業方面。物業公司雖然稱之為物業管理公司,但其與業主簽訂的是物業服務合同,物業和業主間是平等的服務契約關系,但實際中不少物業公司并未以服務為本,而是以“業主管理者”自居,有些甚至凌駕于業主之上,無視業主合理訴求。

                    劉俊海認為,物業公司問題頻發有一定歷史原因,比如很多小區物業公司最初都是由房地產開發商所選,這其中不乏一些“關系戶”,服務質量難以保障。加之此前法律對物業服務方面的規制相對有限,也導致了這一行業的無序發展。

                    對于物業服務問題,國家也通過完善立法對其進行了規范和制約。

                    2021年1月1日施行的民法典第二百八十四條有效解決了這一“歷史問題”。其規定對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人,業主有權依法更換。

                    “小區電梯內的廣告收益該不該歸全體業主所有?”小區電梯廣告收益歸屬問題也一直爭議頗大。吳迪曾多次就這一問題詢問過物業公司,但得到的答復卻是電梯廣告方是物業公司聯系的,這些廣告收益基本被用在了電梯維護、硬件更換等方面,因此,廣告收益相當于“貢獻給了廣大業主”。

                    針對電梯廣告收益歸屬問題,民法典第二百八十二條規定,建設單位、物業服務企業等利用業主共有部分產生的收入,在扣除經營成本之后屬于業主共有。

                    對此,劉俊海指出,小區公共區域收益一直是筆糊涂賬,除電梯廣告費外,還有小區內的公共停車場收取的停車費。這些收益原則上都屬于全體業主,此前由于沒有相應的法律條款對其規定,導致物業公司將這筆錢據為己有,有業主問起,就回應廣告收益已用于小區建設等。

                    “這說明了另一個問題,那就是物業公司在收費及費用使用等方面沒有向業主說明白,這也是雙方矛盾糾紛頻發的最主要原因之一?!敝袊▽W會消費者權益保護法研究會副秘書長陳音江指出,此前物業公司之所以會亂收費,根本原因就是不向業主公示收取的物業費明細和物業費用途明細。

                    吳迪還記得,當他進一步詢問物業公司小區電梯廣告的具體收入和費用支出明細時,物業公司表示無法對單個業主進行明示。

                    但這一理由在法律面前顯然站不住腳。

                    民法典第九百四十三條明確規定,物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況,以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。

                    陳音江表示,民法典劃定紅線后,物業公司必須向業主定期公示物業費的明細和物業費的具體用途,業主可以根據物業費的用途明細監督物業公司工作。如果物業公司不進行費用公示,擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費等,業主有權要求相應賠償。

                    鼓勵業主理性自治

                    “業委會,勝訴!清退工作,繼續!”近期,黑龍江省哈爾濱市香坊區某小區業主群發布的一則消息引發網友關注。

                    記者了解到,事件起因是,近一年前,香坊區某小區業主委員會召開大會通過決議清退并招標物業,但始終沒有落實,居民多次找到小區所在街道辦事處協商,也始終無果。該街道辦事處甚至還專門下發通知,責令小區業主委員會停止對物業公司進行解聘。無奈之下,小區業委會將該街道辦告上法庭。

                    記者從當地法院出具的行政判決書中看到,法院認為,街道辦責令小區業委會停止解聘小區物業服務企業所依據的法律規范,系約束業主委員會成員的法律規范,是防止、糾正業主委員會成員不得有侵害業主合法權益的行為,否則由業主大會罷免其成員資格。被告作出行政行為所適用的法律、法規錯誤。最終,法院對業委會請求撤銷街道辦這一通知訴求予以支持。

                    近年來,社會上呼吁取消物業、實行業主自治的呼聲不絕于耳,那么取消物業公司是否合法?

                    劉俊海介紹,民法典第九百四十六條規定,業主依照法定程序共同決定解聘物業服務的,可以解除物業服務合同。這意味著,小區業主解聘物業公司是合法的,業主自治是業主的民事權利和民事自由。

                    記者注意到,當前已有部分地區的小區嘗試取消物業公司管理,實行業主自治模式,并取得了一定效果。

                    廣州市祈樂苑小區早在2015年便成立了業主委員會開始施行業主自管。據小區業委會主任冼敏強介紹,小區業委會明確所有公共收入屬于全體業主所有,每個月都會公開收入明細,還選取了幾位業主獨立擔任監督員,負責監督小區各項費用的支出。小區每年物業管理收入包括物業管理費、車位費等,除支付物業人員工資外,其他結余費用全部用在小區建設上。此外,小區物業中心員工包括物業主管全部由業主自聘,業委會委員則全部為兼職,不領取工資。

                    “小區業主自我管理,最重要的就是要保持財務的公開透明,所有收入均要用來服務小區業主,包括小區基礎設施建設、小區綠化等?!辟魪娭赋?,小區業主委員會也要真正擔起責任,全心全意為全體業主服務,所花的每一分錢都要經得起考驗,要讓小區業主擁有更大的協商權和決定權。

                    “如果物業公司盡心盡責,委托物業公司管理服務能省去業主不少麻煩,如果取消物業公司,實現業主自治,則需要有一套相對完備的業主自治制度?!眲⒖『0l現,當前還有不少小區沒有成立業委會,這樣既不利于與物業交涉,也不利于實現小區自治。

                    民法典第二百七十七條規定,業主可以設立業主大會,選舉業主委員會,成立的具體條件和程序,依照法律、法規的規定。劉俊海建議相關部門可以在各小區內進行宣傳普法工作,指導小區合法成立業委會,鼓勵業主理性自治。

                    去年7月,住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部等8部門聯合發布的《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》中也明確提出要突出整治物業服務相關問題。重點包括:未按照物業服務合同約定內容和標準提供服務;未按規定公示物業服務收費項目標準、業主共有部分的經營與收益情況、維修資金使用情況等相關信息;超出合同約定或公示收費項目標準收取費用;擅自利用業主共有部分開展經營活動,侵占、挪用業主共有部分經營收益;物業服務合同依法解除或者終止后,無正當理由拒不退出物業服務項目等問題。

                    對此,陳音江指出,相關部門應不斷加大對物業公司的監管力度,并形成監管常態化機制,加大對服務差、投訴多的物業公司的懲處力度,倒逼物業公司提升服務管理水平。同時,應建立健全物業公司退出機制,對現存物業公司實行優勝劣汰,遴選一些資質齊全、服務水平高的物業公司供業主選擇。

                    不過,針對實際中不時出現的部分小區業主采用拒繳物業費等方式和物業公司對抗的做法,陳音江并不贊同,他認為這種行為只能加劇雙方矛盾,造成惡性循環,業主不能以物業服務差等理由拖欠甚至拒繳費用,如發現物業公司確有問題甚至出現違法行為,應采取合法手段進行維權。

                    文章來源:《法制與新聞》雜志2022年10月上期

                       編輯:周潔萌